Цели, объем и этапы исследования оценки

Объективная оценка различных видов стоимости (рыночной, инвестиционной, залоговой, страховой, налогооблагаемой и других) недвижимого имущества необходима:

  • при операциях купли-продажи или сдачи в аренду;
  • при акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;
  • для привлечения новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;
  • при кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;
  • при оценке для пересмотра кадастровой стоимости для целей налогообложения объектов недвижимости: объектов капитального строения и земельных участков;
  • для страхования объектов недвижимости;
  • при кредитовании под залог;
  • при внесении движимого и недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;
  • при разработке инвестиционных проектов и привлечения инвесторов, в том числе и зарубежных;
  • при ликвидации объектов недвижимости;
  • при исполнении прав наследования, судебного приговора;
  • при других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости

Объем и этапы исследования

Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества включала в себя следующие этапы:

  • Заключение с заказчиком договора об оценке
  • Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки

На данном этапе Оценщик осуществляет сбор и обработку:

- правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта правами иных лиц,

- данных бухгалтерского учета и отчетности,

- информации о технических и эксплуатационных характеристиках объектов недвижимого имущества.

  • Анализ рынка, к которому относится объект оценки

На данном этапе Оценщик определяет рынок, к которому относится объект оценки. Анализирует историю развития рынка, текущую конъюнктуру, соотношение спроса и предложения, конкурентный контекст, его динамику и перспективы развития. Оценщик осуществляет на данном этапе поиск аналогов объекта оценки и обосновывает их выбор для дальнейших расчетов.

  • Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

На основе собранной и проанализированной информации с учетом существующих ограничений и типичности использования недвижимости для района расположения объекта Оценщик делает вывод о наилучшем варианте использования имущества, который является физически возможным, рациональным, правомочным, финансово осуществимым и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной.

  • Выбор метода оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов

Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.

На данном этапе Оценщик проводит необходимые расчеты для определения рыночной стоимости объекта оценки с учетом полученных количественных и качественных характеристик объекта оценки, результатов анализа рынка, а также обстоятельств, уменьшающих вероятность получения доходов от объекта оценки в будущем (рисков).

  • Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки

На данном этапе Оценщик принимает решение об окончательной стоимости оцениваемого объекта. В процессе согласования не происходит механического усреднения полученных результатов по трем подходам, а производится логический анализ выводов и принимается окончательное решение о стоимости.

  • Составление и передача заказчику отчета об оценке.